法拍屋點交是要點交什麼?

【不動產法拍案例實務】法拍屋點交是要點交什麼?

    文 / 劉孟錦律師.楊春吉 【台灣法律網】

【問題】

    請問所謂的法拍屋點交是要點交什麼?土地權狀和建物權狀嗎?

【解析】

    按拍賣之不動產，除有依法不能點交之情形者（註一）外，應於核發權利移轉證書後，依買受人之聲請，迅速點交。又點交什麼?如何點交？則依下列規定辦理。至於土地權狀和建物權狀，應無點交予買受人之必要，說u依強制執行法第98條第1項、及土地登記規則第27條第4款、第35條第3款、第34條之規定，拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；買受人單獨申請移轉登記，亦得免提出其所有權狀或他項權利證明書」之故也。　　
(一)應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，或俟有收穫權人收穫後，再行點交。
(二)拍賣債務人之不動產應有部分者，應將該債務人現實占有部分，點交於買受人或承受人。
(三)依強制執行法第99條規定解除第三人對於不動產占有時，該第三人存置於不動產之動產，應取出點交與該第三人者，如無人接受點交時，應適用強制執行法第100條第2項規定處理之。另強制執行法第99條及第124條所定債務人，包括為債務人之受僱人、學徒或與債務人共同生活而同居一家之人，或基於其他類似之關係，受債務人指示而對之有管領之力者在內。
(四)不動產經點交後，原占有人復占有該不動產，由買受人或債權人聲請再解除其占有者，其聲請應另分新案。
(五)依強制執行法第99條第2項、第124條之規定，聲請續為執行，以原占有人復行占有者始得依聲請再予點交，並以強制執行法修正施行後，經聲請執行法院點交者為限。
(六)出租人與承租人訂立租賃契約後，將租賃物交付承租人占有前，經執行法院查封者，承租人不得主張係查封前與債務人訂約承租該不動產，阻止點交。
(七）第三人於查封後始占用拍賣之不動產，拒絕交出者，執行法院除應嚴格執行，解除其占有，將不動產點交於買受人或承受人外，如遇有竊佔執行標的物，恐嚇投標人、得標人、偽造借據、租約或涉有其他罪嫌時，應即移送該管檢察官依法偵辦。有「債務人受點交後復占有該不動產者」或「債務人或第三人於查封後提出租賃契約，主張查封之不動產上已有租賃關係者，執行法院宜為相當之調查，如發現其契約有冒用他人名義偽訂情事時」或「第三人對其在查封前無權占有不動產不爭執，或其對該不動產之租賃權業經執行法院除去，而有第十一款規定之情事者」情形之一者，亦同（註二）。

【註解】
註一：拍賣之不動產可否點交，以查封時之占有狀態為準，苟查封時不動產為債務人占有，執行法院於拍定後即應依法嚴格執行點交，不因事後債務人將不動產移轉予第三人占有而受影響。又如不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。
註二：以上，請參辦理強制執行事件應行注意事項第57條。