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房仲高手成交關鍵

房東：傑仔
發表時間：2010-11-21

◎身為銷售員沒有賣不掉的產品，只要賣不掉的不自信。說穿了所有的幣及，不過就是「信心」問題。經濟沒有不景氣，只有人爭氣不爭氣，無論房價大跌或大漲，永遠都是買賣房子的好時機。

◎有些人也許不一定會認同這種說法，不能認同的人，本身就不適合再作銷售，也註定了絕對是一位「窮」房仲業務。

◎買方不喜歡的理由大致可分為幾類：價格問題、風水問題、環境問題、屋況問題、學區問題等。

◎只要喜歡，價格跟本不成問題。

◎「風水問題」

房子在死巷

廁所在中間

長方形的房子

房間光線不良

一樓沒有前後院

沒有飯廳，只有客廳

沒陽台無法曬衣

◎「環境問題」

馬路邊太吵

接近鐵道太吵

五樓公寓爬太累

交通不便

地點偏僻

傳統市場太遠

巷道狹小出入不便

◎「屋況問題」

屋齡太舊

屋況太糟

漏水問題

浴室壁癌

頂樓易漏水又太熱

◎何謂主力案

主力案就是本月一定要賣掉的案子，主力案的條件要符合「三況」-價況、人況、屋況

價況-價格狀況合乎該區域房價行情，賣家先開出個天價也無妨。

人況-屋主可談價格的情況具有彈性。如屋主急售。

屋況-房子室內的屋況好壞也會反應在房價上。破舊的房子反而是投資客的最愛，因為此類屋況才有塑造價格的空間。

◎不管出價多少，買方的口頭出價其實只是"買方心裡的試探價"，房仲業務千萬別誤以為他是實際的買價。

◎業務常常要作很多額外的辛苦工作，明明已經是出到底價了，還要熬個兩天，等第三天斡旋金到期日才跟買方說：「恭喜你，屋主願意降價賣了！」然後再補上一句：「跟屋主談了很久，他才願意降價。」同時，可以這樣安撫買方，雙方價格雖然有差距，有時候屋主快速降價也是很正常的一件事。

◎只要買方表示喜歡，不管出價高或低，先收斡旋金再說，很多洽談的機會都是在收斡之後出現的。

◎就直接收斡，收要約也無妨，這種方法最常讓平時表現很普通的，沒什麼特別的業務員，達成較高的成交機率。

◎投資要買那個地段的房子，不用說答案一定是市中心，我對市中心的定義是：居住密集度、人口居住密度最高的區域，這些區域的房屋供需比較平衡。這些區域的特點是都以一個重要的市政單位為中心點，例如縣市政府等，距離走路十分中支內的區域，五百到八百公尺的範圍。

◎我不只強調台北市的市中心，因為全台各地都有所謂的「市中心」，簡單講就是食、衣、住、行、育、樂都非常方便的區域。

◎中古屋的投資要點

1.交通便利

2.公園、綠地、景觀-一個房子的客廳或是臥室窗戶一打開，可以看到公園綠地或是許多綠樹，比起看不到綠景的房子，同一區域每坪至少多出一到兩萬。

3.學區

4.生活機能

5.就業機會

6.商圈特色

7.人文素質

◎以投資客來說沒有所謂時間急迫性或在意屋況問題，重點是要套利、要賺價差，產品的投報率要好。

◎對買方來說，交易風險是在過戶前，因以支付款項但產權尚未轉移；對屋主來說，交易風險在過戶後，產權以移轉，尾款是否能全數收訖。

◎要談房子的「價值」，買方價格才有往上加的空間，如果談的是「價格」的高低，永遠都會陷入泥沼裡沒辦法達成共識。

◎房子如果具備價值，房屋的價格就能夠升的上來，房子如果沒有具備這種價值，價格只會越出越低，到最後無法成交。

◎「張媽媽你價錢可不可以再加一些？」既使買方出的價格已經高於開價，同要要調價（要求買方加價）

◎「屋主說你這價格真的有差距」但是此時的態度與語氣不可太強硬。

◎「不跟屋主議價，就是害屋主賣不掉房子！」

◎「不跟買方調價，就是害買方買不到房子！」

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1 樓住戶：白犯發表時間：2010-12-24

傑仔好像很喜歡施亮州老師的書推薦!!


2 樓住戶：小范發表時間：2015-03-15

房屋方面的資訊，可以

透過以下的網站刊登哦

因為這些網站在搜尋頁面

的曝光度稍比較高一點~

所以出租出售的話可能效率會

好一點~

明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/

J2H房屋網 http://www.j2h.net/house/

J2H房地產 http://www.j2h.com.tw/house/

廣利不動產 http://www.buyhouse.com.tw/

易祺房屋仲介網 http://www.buildings.com.tw/

以下網站你可以去參考一下可以在租屋買屋賣屋前先了解相關注意事項做一下末�

房屋買賣請多家仲介公司評估，千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務，好的仲介人員才有法子替您服務及設想，為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格

多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價

全民比價網 http://www.prices.com.tw/

買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php

賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php

如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議，避免低價賤賣自己的房子

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