房地產小常識

房地產小常識：何謂「加強磚造」? 它與「鋼筋混凝土造」有何不同?

加強磚造：構造主體為磚造，而其柱樑使用鋼筋混凝土補強。但其牆壁仍承載垂直荷重，其床板大部分為鋼筋混凝土，屋頂大部分為鋼筋混凝土或山形木造屋架。

由以上可知「加強磚造」的房屋結構形式,雖然與「鋼筋混凝土造」結構都使用鋼筋混凝土的樑柱,但是「加強磚造」的磚造牆仍負擔了一部份的垂直載重,也就是說磚也是結構的一部份不可以打除的。

而「鋼筋混凝土造」是利用鋼筋混凝土樑柱組成的結構,其中的磚牆是不承受垂直載重的,也就是說磚不是結構的一部份是可以打除的。

若要分辨你買的房子是「加強磚造」或「鋼筋混凝土造」只要看建築執照內記載的是那一種就可以得知了。

房地產小常識：施工品質及建材品質

施工品質與建材品質影響建築物使用年限甚鉅，所以看屋時應非常細心檢視每個角落。當然無法有十全十美，價位又便宜的房子，但要注意房屋裂縫及漏水情形，海砂屋、輻射屋也是要非常注意之事項，若是民國70－75年建造之房屋最好能檢驗一下，房屋建造目前大致區分為，鋼骨結構、鋼筋混凝土、加強磚造，若預算許可最好能選購鋼骨結構或是鋼筋混凝土，買屋時可要求查閱不動產說明書或建物賸本，都應有載明。

房地產小常識：房屋是否有滲水、壁癌等情事，賣方應誠信告知，買方應確實檢視屋況

漏水、壁癌問題為房屋買賣過程中常常發現也極為困擾的問題，但是卻往往因為賣方人員刻意隱瞞，徒增困擾，關於賣方刻意隱瞞物之瑕疵，法律上雖有規定賣方之瑕疵擔保責任，但買方如能事先預防更可充分保障權益，事半功倍，故買方看屋時，最好能以肉眼確實檢視房屋狀況，並要求賣方提供不動產說明書，供買方詳細閱覽屋況記載，如果房屋經過重新粉刷，更應特別注意，以免賣方只是將原本肉眼可見之漏水、壁癌瑕疵予以表面上之粉飾，未做根本之處理，交屋後買方才發現漏水、有壁癌，那就後悔莫及，所以，最好還是能透過信譽可靠房屋公司充分揭露交易重要資訊，提供不動產說明書閱覽，如買方事先得知房屋有漏水或壁癌之瑕疵者，簽約時應請代書將瑕疵情形、處理方式、費用負擔等事項確實載明於契約書，以保障買賣雙方權益。

房地產小常識：房屋有無增修、改建(違建)應具體說明，以免買方藉故不買

增修、改建乃房屋之常態，故賣方事先應就增修、改建之位置、面積，充分告知，賣方應將相關事項具體記載於標的現況說明書上，並要求據以誠實向買方解說，解說完畢後請買方簽名確認，以免買方因個人因素違約不買時，卻以賣方人員未告知有違建為由，藉故不買。

房地產小常識：新建工程地下室及屋頂防水應注意事項

開工前施工計畫應先確認地下室及屋頂最容易漏水位置，再詳細作事先預防計畫。

一、 鋼軌樁或鋼板樁開挖方式，地下室最容易漏水位置有四處。

1•安全支撐中間樁位置。(在鑽探資料上可辨讀水位高低，來計畫以何種方式施工)

(A) 中間樁拔除法，水位高時不適用。

(B) 中間樁不拔除，與混凝土埋設處切除法，施作擋水板方式，水位高時最安全。

2•分次搗築混凝土與混凝土接觸面。

(A) 放置角材，拔除後預留溝槽，沒水位時適用。

(B) 放置止水膨脹條，混凝土面水平，及膨脹條遇水膨脹，失其效果。

(C) 橡膠止水條（有2球及3球）置於鋼筋與鋼筋間，分兩次灌漿最保險。

3•混凝土蜂巢，蜂巢部份應先敲除，再以無收縮水泥填補。

4•混凝土裂縫。

(A) 細縫時採用低壓填縫劑注射法。

(B) 裂縫較粗採用高壓填縫劑灌注法。(小型壓縮機)

二、基地明挖：外牆採防水粉刷，再作 PU防水，或舖防水膜，面貼保麗龍，預防回填時撞擊防水層。

三、屋頂

(A) PVC落水管周邊須先用樹脂砂漿或PU防水補實。

(B) 給水鐵管埋設混凝土中，應施作擋水板。

(C) 女兒牆、梯間、管道間等突出物與RF版交接處，應作防水層。

(D) 樓地板裂縫較粗時，應打成V型溝槽再填樹脂砂漿或填縫劑補實再作防水層。

(E) 素地施作時，地坪應整理乾淨及平整，乾燥才能施作防水材。

(F) 防水材應選用（1）接著性良好 （2） 延展性 （防裂性）（3） 耐候性 （4） 防止表面覆蓋層所造成的擠壓或水解膨潤等後遺症。

房地產小常識：管道間臭氣問題的解決之道 【本文摘錄於 記者陳民峰／報導】

大樓管道間未封閉情況普遍，導致浴室內臭氣、熱氣，甚至菸味瀰漫其他樓層；經進一步調查又發現，很多浴室、廚房的通風排氣設備竟只是做樣子而已，整套設備可能只有「開燈時會運轉的排氣扇」，即使排氣扇運轉，空氣仍無法獲得改善。

浴室天花板的抽風扇究竟把臭氣、熱氣抽往何處？民眾很少深究，其實可能大部分都回歸室內，因為很多抽風扇的後端，並無排氣管連接到管道間，「廢氣只被抽進天花板上面」，如果管道間未封閉，廢氣還稍有出路，若管道間封閉，則所謂「排氣設備」只是一個笑話，自我安慰而已。不過，管道間未予封閉更是嚴重違法行為，破壞防火區劃，可能導致一氧化碳、火警蔓延。正確做法，浴室天花板排氣扇後端應有排氣管連接，其管路應穿入管道間通達屋頂，管道間在天花板以上部分則應全部封閉。

有些大樓廚房排油煙機的廢氣經由單獨的管道間往屋頂排放，由於管道間未封閉，「一家烤肉萬家香」；同理若天花板上並無排氣管或 設置「假管」，油煙就可能「儲存」在天花板上。

營建署將修訂建築技術規則，增訂管道間和排氣設備的設置規範，未來浴室、廚房排氣扇後端一定要裝排氣管；導入管道間後也要有「專用排氣管」垂直通達屋頂，「不能把管道間視為一個大管子」；管線穿入管道間處的四周也必須全部密閉．據了解，營建署這次決定修法，除考量永和恆豐大樓一氧化碳集體中毒事件、火警延燒、生活品質等因素外，防止 SARS 病毒造成社區蔓延也為考量因素之一。 因此管線穿入管道間處要以防火防水材料密封；管道間垂直穿過各樓層樓板之處也需封閉，防止逐層延燒。更重要的是，排風扇要設置「逆止閥」，使空氣只能排出，不能逆向進入；管道間在屋頂平台的出口也需設置排風扇，形成空氣壓力，加速排氣。

故管道間施作時需注意以下四點 :

一、管道間必須密封，確保排氣順暢不倒灌。

二、屋頂加裝自然換氣機，換氣效果佳。

三、正確的排氣管配置及施工。

四、浴廁排氣機內加裝逆止閥防排氣倒灌。